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业内下半年楼市降价空间不大限购取消必反弹

来源: 2018年08月04日

业内:下半年楼市降价空间不大 限购取消必反弹

始于2011年的系列房地产调控措施,被业界形象地称为“史上最严厉调控政策”。然而,调控过程中,地方政府却显得逐渐按耐不住。据统计,自2011年下半年以来,国内约有18个城市出台了楼市“微调”政策,涉及限购变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等。那么,调控政策究竟对广州楼市产生了哪些影响

业内下半年楼市降价空间不大限购取消必反弹

,购房者又对楼市调控作何反应呢?近日,就此展开了一番调查采访。

现状

楼市限购限贷“杀伤力”惊人

继年初佛山新政“一日游”、芜湖新政“三日游”到上海“旧政新解”“七日游”,地方政府不断试图以愚公精神,移走压在楼市之上的“限购”之山。然而中央对这些政策松绑举动的叫停,则将坚持调控不动摇的态度明确传达。? [市场充斥救市言论 业内:不要低估政府调控决心]

从实际效果看,限购令对楼市成交量的杀伤力绝对是惊人的。据国家统计局的数据,2012年1月全国70个大中城市房价首次全部止涨,其中,新建商品住宅环比价格下降的有48个城市,持平的有22个城市,价格上涨完全停滞。可以说,2012年,地产市场在限购的影响下已经回归自住,投资和投机基本绝迹。

尽管两会期间关于取消限购令的呼声颇为高涨,但事实上, 国务院总理温家宝在政府工作报告中谈及2012年房地产市场调控时明确指出,将进一步巩固房地产市场调控成果,促进房价合理回归。

以“房价合理回归”为目的的调控政策,涉及土地、信贷、税收、供给、需求等与房地产行业相关的方方面面。尤其是以限购、限贷为首的系列措施,牢牢钳住了各地楼市的投资、投机需求。

不过,一个不容忽视的现象是,在民间资本充裕的地区,例如广州,已有不少开发商在“押注”限购将取消。今年春节后,部分地段好的楼盘依旧热销,连一些已经空置超过两年的超级豪宅也开始私下动工装修。事实上,有开发商已经将不少房源卖给了已经限购的客户,并暂缓登记。

购房者

自住和投资需求难被遏制

以广州为例,据宜居房地产咨询研究中心的统计显示,限购令颁布之前,广州楼市的投资比例达到了20%~30%,番禺、花都等区域市场甚至最高超过了40%。“但是限购一年以来,广州楼市预期已经逆转,本地需求占九成,首套房比例达到了70%以上。

市场在限购的影响下回归自住,投资和投机需求大量减少。”不过,该中心市场研究部部长周庄副教授亦指出,楼市“限购”政策在执行层面明显呈现出“明紧暗松”的市场特征。“为什么地方政府不断试打‘擦边球’?为什么购房者愿意与发展商‘私下交易’?追根到底是因为国内的投资渠道太少,大家都不会轻易放弃房地产。”

为了证明周庄副教授的分析,时报采访了十位客户,他们都是选择在2012年1~4月楼市“冬春交替、冷暖不定”之时,在广州市各区果断出手的购房者。他们之中,有8人购房自住,有2人购房投资。自住购房者中,有1人买了越秀区东方文德广场一套学位房,有1人属改善型买家(卖一买一),有1人在萝岗购入一套房作为居家办公之用,其余人均为普通首次置业者。投资购房者中,李小姐人借用亲戚的名字今年3月买了花都一套房,曾先生于今年3月购入天河一套两房单位,计划等“限购令”取消后卖出。

此外,周庄副教授还给提供了一份针对广州十区(市)居民所做的购房意愿调查报告。该报告在各区商业人流旺地随机访问了1000位行人,获得了831份有效数据。报告显示,价格因素影响了九成以上居民的置业行为,而限购令只制约了不到1/3的客户。

业界

下半年楼市降价空间不大

全国政协委员、富力地产总裁张力认为:“房子是拿来卖的,你为什么限制人家买呢?商品房就是商品,可以自由交易的,市民有购买商品的自由,限购令对企业和市民来说都不公平。政府调控房价有很多方法,限价都比限购好。不过,房价回归到合理的水平,对企业和客户来说都是很好的,房价太疯狂,我们也觉得不对。此外,房产税不能对调控房价起到很大作用,反而会给百姓雪上加霜。我个人认为,即使放开限购,现在的市场也不会反弹,因为整个市场萎缩得很厉害。在我们国家,70%以上的大型房企是上市企业,年报的数据显示,这些企业利润率在百分之十八、二十左右。根据这个利润,你觉得企业的降价空间有多大?其实是不可能降价的,以我们公司为例,过去一段时间已经降了7%~8%,再降企业就要亏本了。”

祈福集团房地产策划部总监朱志文表示:“限购令对地产影响很大,但是还有很多不限购的地区和楼盘,也还有更多有资金实力和投资需求的消费者。在国内投资渠道比较单一的现状下,房地产始终是投资的重要选择之一,大家都不会轻言放弃。第一季度历来不是具有指标意义的销售时段,近来市场已经出现暖意,我们对未来还是抱着比较乐观的态度的。虽然在2012年限购会不会取消不是我们能够判断的,但5、6月份,以及下半年地产还是有很多值得大家期待的投资机遇。”

专家视点

限购非长远取消必反弹

国务院参事室特约研究员姚景源表示:“如果限购政策真的取消,房价肯定会反弹。限购非长远之计,对房地产这个行业还是要形成长效机制,还是要用经济的办法,比如税收政策中的房产税,能够让房产在持有环节加大成本,让进到房地产领域的投资和投机等炒房的资金无钱可赚。另外,房产税也可以给地方政府一个稳定的财源。”

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